RECLAMACIÓN GASTOS FORMALIZACIÓN HIPOTECA - ASC Asociados
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RECLAMACIÓN GASTOS FORMALIZACIÓN HIPOTECA

1-. Contenido de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 23 de diciembre de 2.015 (STS nº 705/2015):

Cuando pedimos un préstamo hipotecario, el Banco nos impone la obligación de asumir todos y cada uno de los gastos que conlleva dicho préstamo y la constitución de la hipoteca, cuando estos gastos deberían ser asumidos por las entidades bancarias ya que son éstas las únicas interesadas en que la escritura hipotecaria quede inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente. El Tribunal Supremo dictó el 23 de diciembre de 2.015 la Sentencia nº 705/2.015, poniendo fin a esta situación de abuso al declarar expresamente abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA imponían a sus clientes el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la formalización de su hipoteca.

Estos gastos no se pueden imponer al cliente por constituir una práctica bancaria abusiva conforme a la Ley General de Consumidores y Usuarios, en concreto en su artículo 89.3. Por ello, si el Banco te impone esos gastos puedes reclamarlos.

La Sentencia declara expresamente abusiva la cláusula en la que el BBVA y el Banco Popular imponen al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, cuyo tenor literal es el siguiente: 

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente

Además consta expresamente en la cláusula que el prestatario autoriza al Banco a cargar en su cuenta todas las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo también los gastos que en caso de impago del prestatario se deriven de la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos los honorarios de abogado y de procurado

Esta cláusula, en ocasiones idéntica y si no parecida, está incluida en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario. En cualquier caso y con independencia de la redacción que contenga, las cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la formalización del contrato de préstamo hipotecario son nulas.

La nulidad declarada por el Tribunal Supremo alcanza al resto de las hipotecas aunque sean de otro Banco o entidad y aunque gramaticalmente se encuentren redactadas de distinta forma, pero con idéntico sentido.

2-. Cómo actuar para reclamar a la entidad bancaria los gastos indebidamente pagados por la formalización e inscripción de la escritura de préstamo hipotecario:

La forma de actuar para reclamar a la entidad bancaria es cursar una reclamación al Servicio de atención al cliente del Banco o Entidad con la que se contrató el préstamo hipotecario y transcurridos dos meses desde dicha reclamación, si no se obtiene respuesta o la respuesta obtenida es negativa, se puede interponer la correspondiente demanda judicial. Lo que se deberá solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado es la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto.

Concretamente, los gastos que procede reclamar son:

-Las facturas de Notaría y del Registro de la Propiedad:

Tanto el arancel de los Notarios como el de los registradores de la propiedad establecen la obligación de pago para el solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Es la entidad bancaria quien tiene interés directo en que la escritura de préstamo hipotecario se formalice ante Notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad correspondiente, y es la entidad bancaria por tanto la que debe asumir estos gastos.

El Tribunal Supremo, textualmente en su Sentencia, dice:

En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

-El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

La propia Ley reguladora del ITP y AJD dispone expresamente que el sujeto pasivo del impuesto es el adquirente del bien o derecho, y en su defecto las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan. Entiende así el propio Tribunal Supremo que es sujeto pasivo la entidad bancaria prestamista, manifestando expresamente en la Sentencia que:

La entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho”.

También se pueden reclamar los gastos de la gestoría y de la tasación del inmueble, si hubiesen sido impuestos por la entidad de crédito.

Estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos son nulas, declaradas así por el Tribunal Supremo en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo de los gastos, comisiones y tributos, que quedan establecidos de manera genérica.

-Plazo para reclamar:

Es importante tener presente que no sólo es posible reclamar los gastos derivados de la formalización de hipotecas que están en vigor, también de aquéllas que hayan sido totalmente abonadas.

1-. El plazo para reclamar las cantidades indebidamente pagadas para las hipotecas todavía vigentes es de 4 años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del TS, de forma que dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019.

2-. Si la hipoteca ha sido ya totalmente abonada se puede proceder a la reclamación si el total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años inmediatamente anteriores al 23 de diciembre de 2.015.

Es importante esta diferenciación porque como queda expuesto los efectos de la declaración de nulidad de estas cláusulas abusivas no queda limitada por el hecho de haber cancelado ya su hipoteca, también podrá pedir la devolución de estos gastos si ya ha terminado de pagar su préstamo.

 

Sonia Bru Senent. Dpto. Jurídico.

Asc Consultores Asociados, S.L.

 

 

 

 

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